원상복구 조건별 가이드
상가·점포 원상복구의 범위를 정하는 계약서 조항 해석 방법, 통상 손모와 특별 손모의 구분, 보증금 분쟁 예방·대응 방법을 안내합니다.
최종 업데이트:
원상복구는 임대차 계약 종료 시 가장 분쟁이 잦은 영역입니다. 복구 범위는 법으로 일률적으로 정해져 있지 않고 계약서 조항과 입주 당시 상태가 기준이 되므로, 원칙을 알고 준비하면 분쟁 대부분을 예방할 수 있습니다.
계약서 조항이 기준
원상복구(원상회복) 의무의 법적 근거는 「민법」 제615조(제654조에서 임대차에 준용)이며, 구체적인 범위는 임대차 계약서의 원상복구 조항이 1차 기준입니다. "임차인은 임대차 종료 시 원상으로 회복하여 반환한다"는 일반 조항만 있는 경우, 통상적으로는 임차인이 설치한 시설물을 철거해 입주 당시 상태로 되돌리는 것을 의미합니다.
이전 임차인이 설치한 시설까지 복구 범위에 포함되는지는 계약 문구와 상황에 따라 달라져 분쟁이 잦습니다. 입주 시점의 상태를 사진·영상으로 남기고, 복구 범위를 임대인과 서면으로 확정한 뒤 공사하는 것이 가장 확실합니다.
통상 손모 vs 특별 손모
통상 손모(자연 마모)는 시간이 지나면서 자연스럽게 생기는 벽지 변색, 바닥 마모 같은 손상으로, 특약이 없는 한 임차인이 복구할 의무가 없다고 보는 것이 일반적인 해석입니다. 반면 특별 손모는 임차인의 고의·과실이나 용도 변경(구멍 뚫기, 구조 변경, 설비 설치 등)으로 생긴 손상으로, 임차인이 복구 책임을 집니다.
다만 계약서에 통상 손모까지 복구한다는 특약이 명시된 경우 해석이 달라질 수 있으므로, 계약 체결 단계에서 조항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
분쟁 예방 체크리스트
- 입주 시: 점포 상태를 날짜가 확인되는 사진·영상으로 기록하고 보관
- 계약 시: 원상복구 범위·특약(통상 손모 포함 여부, 이전 임차인 시설물 처리)을 명확히 기재
- 퇴거 전: 복구 범위를 임대인과 서면 합의 후 공사 착수
- 공사 후: 임대인 입회 검수 및 이상 없음 확인서 수령 — 보증금 반환 지연 예방
분쟁이 생겼을 때
협의가 어려우면 상가건물 임대차 분쟁은 「상가건물 임대차보호법」 제20조에 따른 상가건물임대차분쟁조정위원회에, 주택은 「주택임대차보호법」 제14조에 따른 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 조정은 소송보다 빠르고 비용 부담이 적습니다. 임대인이 보증금에서 과도한 복구 비용을 공제하려 하면, 입주 당시 상태 자료와 계약서 조항을 근거로 대응하세요.
원상복구 비용 참고
원상복구 비용은 상가 기준 평당 15~35만원 수준이며, 바닥·벽면·천장 마감 복구 범위에 따라 달라집니다. 자세한 항목별 비용은 철거 비용표 가이드를 참고하세요.
본 가이드는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률 자문이 아닙니다. 법령·지원 제도는 개정될 수 있으므로 실제 진행 전 관할 기관 또는 전문가에게 확인하시기 바랍니다.